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大发pc网址,买房纠纷真扰人 典型案例来帮忙

2020-01-11 11:30:41 点击:4192

大发pc网址,买房纠纷真扰人 典型案例来帮忙

大发pc网址,文/广州日报全媒体记者刘鹏飞 通讯员吕慧敏、陈笑尘

明知房屋有违建,买方因钱不够却起诉卖方违约;钱交了房却没收回来,只因卖方与他人约定的居住权……买房时遇到这些纠纷该怎么办?先别着急,看看这些案例就知道该如何处理了。昨日,记者从佛山中院获悉房地产审判典型案例和相关数据。数据显示,2016年至2018年,该院共受理房地产纠纷案件共计3663件。其中,在房地产纠纷中,房屋买卖合同纠纷占比达37%以上。其中,在房地产纠纷中,房屋买卖合同纠纷占比达37%以上。“房屋买卖合同纠纷一般发生在流通环节,这与房地产市场的交易活跃有关。但同时我们在案件审理过程中也发现,不少买卖合同纠纷是由于买卖双方或一方缺乏诚信意识引致的。”佛山中院民三庭庭长吴健南表示。

针对上述案件审判实际,法官提醒,多数房地产纠纷的产生都与市场参与主体缺乏足够的风险防控意识和契约精神有关。因而在实际的交易过程中,市民要注重契约精神,提高预防风险意识。

买方明知房屋存在违建 以此主张卖方违约不获支持

2018年6月6日,经中介公司介绍,李某相中了位于佛山市南海区的一套复式房,并在签订买卖合同之前到房屋进行查看,对于房产证内容及房屋现状,包括房屋顶楼加建等都已知悉了解。随后,李某与卖方签订《房屋买卖合同》,合同约定总价款158.8万元,同时约定了定金、按揭付款的方式期限以及违约责任。

然而,李某在支付定金后,因个人征信问题一直无法办理银行按揭贷款手续。其后,李某向相关部门投诉涉讼房屋存在违建,更以合同存在欺诈、重大误解为由,起诉要求解除合同,返还购房款,并赔偿违约金及其他损失共计16.18万元。

一审法院经审查认为,李某在明知房屋顶楼加建部分有可能属于违章建筑的情况下仍愿意并主动推动涉讼合同继续履行,故不存在欺诈、重大误解的情形,对李某关于违约金的诉请不予支持。

随后,李某不服一审判决,上诉至佛山中院。佛山中院经审理认为,李某在订立合同之前对涉讼房屋是否具有瑕疵是知情的,房屋无法交易的起因在于李某资金不够,并非房屋违建所导致。从双方微信聊天记录及政务短信等证据分析,无法排除李某为逃避违约责任而故意投诉的情形。李某在明知房屋存在违建仍愿意签订合同,再以违建为由要求对方承担违约责任明显有违诚实信用原则,最终法院对李某诉请不予支持。

卖方与他人约定的居住权 不能对抗买方的房屋交付请求权

2018年3月8日,买方何某与卖方邓某签订了《房地产买卖合同》,约定房屋价款共计83万元,收楼时间定于收齐房款后90天内。如果出现卖方不按时交楼,则每日按房屋总价0.1%支付违约金。

何某不久后依约支付了定金、首期购房款。同年3月15日,何某支付了尾款,并于当日与邓某办理了房屋的过户登记手续。3月21日,何某取得该房屋的所有权。按照合同约定,邓某应当在收齐尾款次日起90天内将涉讼房屋交付何某使用。

但令何某没想到的是,90天过去了,房子却收不回来。原来,叶某以邓某承诺允许其无条件居住为由霸占该套房屋,导致何某至今无法收楼。多次协商不成,何某起诉邓某、叶某交付涉讼房屋并支付逾期交房违约金。

一审法院经审理认为,邓某作为卖方在合同约定的期限内未能向何某交付房屋,依照合同约定,应当承担赔偿违约金。因何某依法已经取得涉讼房屋的所有权,第三人叶某无合法依据霸占涉讼房屋使用,已对何某行使房屋所有权构成妨碍,遂判决邓某及第三人叶某应交付房屋,邓某需支付相应违约金。

随后,第三人叶某不服一审判决,上诉至佛山中院。佛山中院经审理后认为,买方何某已依约支付全部房款,房屋亦已登记在其名下,何某为房屋的所有权人,叶某作为涉讼房屋占有人负有交付涉讼房屋的义务。叶某主张在出售房屋予卖方邓某时曾约定允许其无条件继续在涉讼房屋居住,即便叶某陈述完全属实,该允诺内容系叶某与邓某之间的约定,且居住权并非物权请求权,无法对抗何某所主张的涉讼房屋交付请求权。最终,法院判决驳回上诉、维持原判。

售房前获微信授权 房屋买卖合同有效

罗某是禅城区普君东路一处房屋的产权人,委托前妻冯某及儿子罗某迪至第三人处放盘销售。在第三人的见证下,2018年1月6日,陈某(买方)与冯某、罗某迪(卖方的委托代理人)及第三人签订《房屋买卖合同》,约定总价款130万元,同时约定了定金、按揭付款的方式、违约责任。

合同签订前,罗某迪通过手机与罗某联系并将合同文本以微信方式发给罗某。合同签订的隔天,即当年1月7日,罗某至第三人处取回房屋的房产证原件。此后,罗某、冯某、罗某迪拒绝继续履行合同,罗某还将涉讼房屋另售他人。多次协商未果后,陈某起诉罗某、冯某、罗某迪,要求解除合同和退还定金,并索赔违约金、中介费等共计36.7万元。

一审法院经审理认为,涉讼房屋买卖合同合法有效,合同双方为陈某与罗某。罗某迪、冯某仅是委托代理人,两人不应承担该案民事责任。合同订立后罗某未按合同约定履行义务并将房产另售他人,已构成根本性违约,陈某依约有权解除合同,对陈某返还定金的诉请予以支持。

随后,罗某不服一审判决。佛山中院经审理后认为,房屋登记在罗某名下,虽然签订合同时罗某未到现场,但其在一审庭审时已自认委托罗某迪、冯某将涉讼房屋放盘出售,后罗某迪、冯某在与陈某协商并签署合同前已电话征询罗某意见,并将合同文本发送给罗某,罗某当时并未明确反对,陈某也已尽到合理审慎注意义务,以上事实与第三人陈述相一致。故罗某迪、冯某在出售涉讼房屋时已获得罗某的授权,为有权代理,罗某迪、冯某与陈某签订的涉讼合同,应视为罗某与陈某双方的真实意思表示,合法有效。现在罗某将涉讼房屋转卖给他人,构成根本违约。最终,法院判决驳回上诉、维持原判。

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